Стоимость недвижимости и ее основные виды, включая земельные участки.

    Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимого имущества, как и любого товара имеет две формы проявления - потребительскую и меновую стоимость.

Потребительская стоимость - обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Факторы потребительской стоимости ОНИ: плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность, долговечность, вкусы и предпочтения собственника (н-р устаревший жилой дом в архитектурном плане может представлять высокую потребительную стоимость, обусловленную историческим или родословными факторами, однако меновая стоимость будет небольшой).

Форма выражения потребительной стоимости - полезность

Меновая стоимость - возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена как денежное выражение стоимости является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

При рассмотрении различных видов стоимостей, рассмотрим ряд понятий, необходимых для их усвоения:

Затраты - выражение в денежной форме расходов на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение - определяет величину эксплуатируемых затрат, особенно транспортных, выступает необходимым элементом технологии (не в каждом месте можно построить речной порт или ГЭС), элементом удобства для покупателя.

Спрос и предложение - при снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости (объект не народится в гражданском обороте: земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставлен в бессрочное пользование без права продажи и аренды, его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, он обладает потребительной стоимостью только для его пользователя).

Цена - денежное  выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта оценки как фундаментальную основу оценки.

Доля этого необходимо выбрать вид определяемой стоимости, соответствующей  целям и условиям оценки с учетом:

-         МСО,

-                       перехода Российской экономики на международные требования бухучета и аудита,

-                      принципов финансового менеджмента и инвестиционного

          проектирования.

Стоимость делят на две группы:

1.    стоимость в обмене (рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизованная) - выражение меновой стоимости, характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе поведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, сдачу в аренду, внесения в уставные капиталы;

2.    стоимость в пользовании (инвестиционная, балансовая, для целей налогообложения) - выражение потребительной стоимости. Обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившуюся возможность эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями. Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для этих целей.

Основой теории оценки недвижимости является рыночная стоимость - определяемая исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость (РС - далее)- наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки сожжет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно. Располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства:

-                       одна из  сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая принимать на исполнение;

-                       стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-                       объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-                       цена объекта оценки представляет разумное вознаграждение за объект оценки;

-                       платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основное правило оценщика - пока не проведен анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые:

1.                                    способны удовлетворять потребностям пользователя (потенциального пользователя) в течении определенного времени (принцип полезности);

2.                                    РС зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

3.                                    РС земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

4.                                    РС земельного участка зависит от ожидаемой величин, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты) - принцип ожидания. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные его части, может не совпадать с текущими формами, видом и характером использования:

а). принимается во внимание целевое назначение и разрешенное использование,

б). преобладающий способ землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка,

в).  перспективы развития района, в котором расположен земельный участок,

г). ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости, текущее использование земельного участка;

5.                                    РС изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);

6.                                     РС земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок

7.                                    РС земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

8.                                    РС земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательств, финансово существенным и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные его части, может не совпадать с текущими формами, видом и характером использования:

а). принимается во внимание целевое назначение и разрешенное использование,

б). преобладающий способ землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка,

в).  перспективы развития района, в котором расположен земельный участок,

г). ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости,

д). текущее использование земельного участка.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами. Дата проведения стоимости оценщиком не должна, как правило, быть позже даты осмотра объекта оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Объем используемой информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка.

Рекомендовано включать в отчет об оценке:

1.                      описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

2.                      описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные  характеристики земельного участка;

3.                      фотографии его улучшений,

4.                      характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

5.                      установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка,

6.                      итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

В современных условиях также существует понятие рыночной оценки права аренды земельных участков.

Рыночная стоимость права аренды земельных участков определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Рыночная стоимость права аренды  зависит от:

1.    правомочий арендатора,

2.    срока действия права,

3.    обременения права аренды,

4.    прав иных лиц на земельный участок,

5.    целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Принципы определения рыночной стоимости права аренды:

1.     принцип ожидания: зависимость ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени;

2.     принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя  из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка буде максимальной;

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (в случае, если размер арендной платы, установленной договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. А на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды  стоимости   объекта  оценки,   отличные  от   рыночной стоимости:

   а) стоимость объекта оценки  с ограниченным рынком -  стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна  или требует   дополнительных   затрат  по   сравнению   с   затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

   б) стоимость  замещения  объекта  оценки  -  сумма  затрат   на создание объекта, аналогичного  объекту оценки, в рыночных  ценах, существующих на дату  проведения оценки,  с учетом износа  объекта оценки (аналог объекта оценки  - сходный по основным  экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту  оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся  при сходных условиях);

   в) стоимость воспроизводства  объекта оценки -  сумма затрат  в рыночных  ценах,  существующих  на  дату  проведения  оценки,   на создание  объекта,  идентичного  объекту  оценки,  с   применением идентичных  материалов  и  технологий,  с  учетом  износа  объекта оценки;

   г) стоимость  объекта  оценки  при  существующем  использовании - стоимость  объекта  оценки, определяемая  исходя  из  существующих условий и цели его использования;

   д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции ОНИ, внесении ОН в уставные капиталы предприятий и т.д.;

   е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения -  стоимость объекта оценки,  определяемая  для  исчисления  налоговой  базы  и рассчитываемая в соответствии  с положениями нормативных  правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Согласно Налоговому кодексу РФ, налогообложение земельных участков будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости земельного участка или ее нормативной цены;

   ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость  объекта оценки в случае,  если объект оценки должен  быть отчужден в  срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

   з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость  объекта оценки, равная рыночной  стоимости материалов,  которые он в  себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

   и) специальная  стоимость  объекта  оценки  -  стоимость,   для определения которой в договоре об оценке или нормативном  правовом акте оговариваются условия, не  включенные в понятие рыночной  или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки;

к) страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушенные элементы недвижимости, рассчитанные в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости. Подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями, но чаще - только строения. Во многих странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы, снижения ее плодородия;

л). рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - разновидность рыночной стоимости, величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки в типичных рыночных условиях, т.е.:

-                       на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках и особенностях объекта и действуют разумно и добровольно;

-                       период экспозиции объекта достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду (срок экспозиции объекта оценки  - период времени начиная  с даты представления  на открытый рынок  (публичная оферта) объекта);

-                       оценки до даты совершения сделки с ним;

-                       состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, то есть не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;

-                       при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных отношениях или деловых связях с арендодателем.

Органы местного самоуправления утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости;

м). балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия. Состоит из первоначальной стоимости объекта недвижимости на момент вода в эксплуатацию или приобретения, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений в период эксплуатации:

н). залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом кредита, который предоставляется под залог ОНИ. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величин рисковой составляющее, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Согласно закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей данный объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды на земельный участок.

Итоговая  величина  стоимости  объекта  оценки  -  величина стоимости  объекта  оценки,  полученная  как  итог   обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта  оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.