Право собственности и иные вещные права на землю.

Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности в ст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.

Объектом оценки может быть как право собственности так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающими вещными правами на недвижимость.

Итак, право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальные права - это права на чужие вещи.

Истоки формирования института права собственности уходят  корнями в римское право. В римском праве юристы выделяли пять правомочий собственника:

Право пользования вещью,

Право извлечения доходов,

Право распоряжения вещью,

Право владения вещью,

Право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

В таких странах, как США, Англия, Канада и др. считалось также, что собственнику принадлежит ряд прав:

Право владения,

Право пользования,

Право распоряжения,

Право залога,

Право завещания,

Право наслаждаться.

В таких странах также различают полное право собственности и частичное право собственности (обладание только частью набора прав: например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользования арендуемой вещью, но не имеет права распоряжения ею).Например, субаренда.

Согласно действующему ГК РФ, право собственности распространяется также и на земельный участок как на недвижимое имущество (ст. 130 ГК Ф). Но земля является особо ценным природным объектом, она же составляет территорию государства, поэтому к регулированию права собственности на землю  как на недвижимое имущество примериваются как общественные интересы (н-р экологические), так и государственные.

Таким образом реализация собственником земельного участка своих прав - это сфера гражданско-правовых отношений. Благодаря особенному положению земли среди других объектов правоотношений, можно говорить о специфике ее правового режима. Поэтому Конституцией РФ установлено свободное владение, пользование и распоряжение землей ее собственником, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законные интересы и права других лиц.

Итак, рассмотрим содержание правомочий:

Правомочие владения: дает возможность обладать землей на основании закона, т.е. числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, иметь его в наличии.

Правомочие владения тесно связано с правомочием пользования. Тесная связь обусловлена тем, что пользоваться землей можно, только владея ею. Пользование дает  возможность извлекать из земли ее полезные свойства. И в отличии иных видов имущества, виды пользования земельным участком перечислены в законодательстве. При осуществлении пользования  собственник вправе использовать его в установленном законом порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, возводить жилье и иные сооружения и строения, право собственности на посевы и посадки с/хоз. культур и т.д.

Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. определить его судьбу.

Однако, для осуществления собственником своих правомочий, существует одно ограничение - использовать земельный участок возможно только в соответствии с его правовым режимом, который включает в себя:

         - целевое назначение;

          - форму собственности

         - разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Например, на  основании   закона  и  в   установленном  им   порядке определяются  земли  сельскохозяйственного  и  иного   назначения, использование  которых  для   других  целей  не  допускается   или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям,  может   осуществляться  в   пределах,  определяемых   его назначением.

Форма собственности  (виды прав на землю):

-         Государственная - собственность субъектов РФ и федеральная собственность (распоряжаются исполнительные органы госвласти РФ, субъектов РФ). - земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 20001 г №101-ФЗ.

-         Муниципальная (распоряжаются органы местного самоуправления)- все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

-         Частная -принадлежит гражданам (на праве общей совместной и общей долевой собственности) и юридическим лицам (организациям, предприятиям).

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

         - запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

         - запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

         - требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

         - запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

         - запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

         - запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

         - условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

         - иными требованиями, установленными ФЗ, законами и иным нормативными актами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определятся органами исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления  при зонировании земель, а так же при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

         - в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

         -в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

         - в документах государственного земельного кадастра;

     - в документах государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности на земельный участок содержатся в том числе в общих положениях ГК РФ (ст. 218-234):

1.     приватизация (когда земля передается из собственности государства, при выходе из коллективного хозяйства и выделении земельной доли в натуре);

2.     гражданско-правовые основания: земельный участок приобретается по договору купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении, в том числе наследовании, при реорганизации юридического лица.

Документом, удостоверяющим право собственности на землю, является Свидетельство на право собственности на землю (Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельного участка, изданные до издания указа, являются документами постоянного действия  и имеют равную силу со свидетельством (порядок выдачи закреплен в инструкции, утв. Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при правительстве РФ 09.03.1992 г.). После 31.01.1998 года основным документом, свидетельствующим о наличии права собственности на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое Управлением Федеральной регистрационной службы (ранее - Учреждением юстиции).

Основания прекращения права собственности:

1.    при сделке об отчуждении,

2.    в связи со смертью гражданина,

3.    при отказе лица от принадлежащего ему права собственности до приобретения права собственности на земельный участок другим лицом;

4.    при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд,

5.    при обращении взыскания по обязательствам собственника (по решению суда, арбитражного суда),

6.    при ликвидации юридического лица;

7.    реквизиции,

8.    конфискации.

         Вещными   правами  наряду   с   правом  собственности в частности, являются:

     1. право пожизненного наследуемого  владения земельным  участком;

     2. право постоянного    (бессрочного)   пользования    земельным участком;

     3. сервитуты;

    4. право хозяйственного ведения имуществом и  право оперативного управления имуществом.

     Вещные права  на  имущество могут  принадлежать лицам,  не являющимся собственниками этого имущества.

     Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием  для  прекращения  иных  вещных  прав  на  это имущество.

      Вещные   права   лица,   не   являющегося   собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке,  предусмотренном статьей 305 ГК.

     Земельные  участки   и  находящееся   на  них   недвижимое имущество могут предоставляться  их собственниками другим лицам  в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

     Лицо,  не  являющееся  собственником  земельного  участка, осуществляет  принадлежащие  ему  права  владения  и   пользования участком  на условиях  и  в  пределах, установленных  законом  или договором с собственником.

      Владелец земельного участка, не являющийся  собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не  предусмотрено законом или договором.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным  участком, находящимся  в  государственной или  муниципальной  собственности, приобретается  гражданами  по  основаниям  и  в  порядке,  которые предусмотрены земельным законодательством.

     Гражданин,  обладающий  правом  пожизненного  наследуемого владения (владелец  земельного  участка), имеет  права владения пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

     Если   из   условий   пользования   земельным    участком, установленных  законом,  не  вытекает  иное,  владелец  земельного участка вправе  возводить на  нем здания,  сооружения и  создавать другое   недвижимое   имущество,   приобретая   на   него    право собственности.

     Владелец земельного  участка может  передавать его  другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

     Продажа,  залог  земельного   участка  и  совершение   его владельцем  других  сделок,  которые  влекут  или  могут   повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

     Право  постоянного  (бессрочного)  пользования   земельным участком,   находящимся   в  государственной   или   муниципальной собственности, предоставляется  гражданам и  юридическим лицам  на основании  решения  государственного  или  муниципального  органа, уполномоченного   предоставлять   земельные   участки   в    такое пользование, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а так же органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны были переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность до 1 января 2006 года.

    Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и  пользование этим участком  в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом  предоставлении участка в пользование

    Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе,   если   иное   не   предусмотрено   законом, самостоятельно  использовать  участок  в  целях,  для  которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и  другого недвижимого  имущества. Здания,  сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

     Лицо, которому земельный  участок  предоставлен в  постоянное пользование,  вправе   передавать  этот  участок   в  аренду   или безвозмездное срочное пользование  только с согласия  собственника участка.

     При переходе права  собственности на  здание или  сооружение, принадлежавшее  собственнику земельного  участка,  на котором  оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права  на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

    Собственник  недвижимого  имущества  (земельного  участка, другой недвижимости)  вправе требовать  от собственника  соседнего земельного участка,  а  в необходимых  случаях  и от  собственника другого  земельного  участка  (соседнего  участка)  предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

     Сервитут на земельный участок - право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельным участками.

         Могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

         Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие  участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

         Бывают публичные сервитуты и частные.

         Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков. Согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

         -безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

         - возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

         -возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятым согласно ему нормативно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а так же других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

     Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

     Обременение  земельного   участка  сервитутом  не   лишает собственника  участка прав  владения,  пользования и  распоряжения этим участком.

     В случае  недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

 На условиях и  в порядке, установленных законом, сервитут может быть установлен также в интересах и  по требованию  лица,  которому  участок предоставлен  на  праве пожизненного   наследуемого   владения   или   праве   постоянного пользования.

 Собственник  участка,  обремененного  сервитутом,  вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в  интересах которых  установлен  сервитут, соразмерную  плату  за  пользование участком.

Право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении этого права за унитарным, казенным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.